Comprendre la réglementation immobilière française : urbanisme (PLU), obligations énergétiques (DPE), loi Climat et zonages spéciaux.
Le PLU est consultable gratuitement en mairie ou sur le Géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr).
Il définit les règles de construction, hauteur maximale, emprise au sol, places de stationnement obligatoires, et zones constructibles ou protégées. À consulter impérativement avant tout achat, surtout si vous envisagez d'agrandir, surélever ou diviser le bien.
Depuis 2025, les biens classés G sont interdits à la location. À partir de 2028 ce sera les F, et à partir de 2034 les E. Les loyers sont déjà gelés pour les passoires thermiques (F et G) depuis 2023.
Les propriétaires bailleurs doivent donc rénover leur bien sous peine de ne plus pouvoir le louer. L'audit énergétique est désormais obligatoire pour la vente des passoires thermiques.
La loi Climat et Résilience (2021) impose l'audit énergétique pour la vente des passoires thermiques, l'interdiction progressive de location des biens énergivores et l'objectif de zéro artificialisation nette des sols à horizon 2050.
Elle accélère la rénovation du parc immobilier français et restreint l'étalement urbain. Pour les bailleurs et investisseurs, elle change durablement la donne sur les biens énergivores qui perdent en valeur.
Les zonages clés sont : zone tendue (encadrement des loyers, préavis 1 mois — Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Lille, Marseille), zone ABC (dispositifs fiscaux), zones inondables (PPRI) et zones à risque sismique ou industriel.
Un bien en zone tendue se vend généralement plus cher mais avec des contraintes locatives plus fortes. Un bien en zone PPRI peut perdre 20 à 30 % de valeur par rapport à un équivalent hors zone à risque.